Изменение категории и вида разрешенного использования земельного участка

Прежде чем понять свои возможности, необходимо получить информацию по текущему состоянию, провести анализ схем, планов поселения, правил, получить ГПЗУ земельного участка. И только потом планировать изменение. Пожалуй, без помощи специалиста здесь не обойтись.

Перевод категории и вида разрешенного использования земельного участка

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

• земель, находящихся в федеральной собственности,
• земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации,
• земель, находящихся в муниципальной собственности,
• земель, находящихся в частной собственности.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным Кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

В соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости в соответствии с зонированием территории, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

Территория для строительства объектов в границах поселения

НП относятся к основным категориальным разновидностям. ЗНП находятся в границах города или поселка и предназначаются для его обустройства и развития путем строительства новых объектов различного назначения. Изменить узаконенную территорию могут федеральные организации, органы на местах, суды.

Все земли населенных пунктов в соответствии с классификатором подразделяются на секторы:

• жилья;
• административного сектора;
• бизнеса;
• рекреации;
• общественного пользования.

Жилые постройки могут быть многоквартирными коттеджами, домами средней и высокой этажности. Сюда же относятся ИЖС — дома коттеджного типа и прилегающие к ним постройки хозяйственного назначения. Подсобное хозяйство предполагает наличие участка для садоводства, огородничества, скотоводства.

Здесь разрешено возводить здания, оказывающие услуги бытового, медицинского, социального характера. Школы колледжи, вузы, научные центры подходят под эту категорию.

ЗНП, определенные для бизнеса, включают в себя деловые, торговые центры, организации коммерческого типа, рестораны, кафе, столовые, бары, автосервис, отели, гостиницы.

К местам для отдыха относятся спортзалы, катки, скалодромы, пристани для прогулочных катеров и яхт, игровые поля, рыболовные и охотничьи места.

К общему пользованию относятся тротуары, дороги, парки, скверы, кладбища.

Разрешенное использование ЗНП предоставляют муниципалитеты, комиссия по землепользованию и застройке может выдать несколько вариантов. Главное, чтобы использование земли было максимально эффективным. Вполне целесообразно в зоне жилья разрешить возведение школы, магазина и многоэтажного дома. Владелец вправе подать запрос на добавление нового статуса, если он считает, что таким образом земля будет использоваться продуктивнее. Такая замена согласуется посредством публичных слушаний.

Условно разрешенный ВРИ используется в качестве основного или совместно с ним. Вспомогательный — предполагает возведение сооружений, которые сопутствуют главным типам. Например, жилой дом — основной, хозпостройки — вспомогательный. Для возведения объекта со статусом вспомогательного ВРИ разрешительные документы не требуются. Он используется вместе с двумя предыдущими.

Существующие ВРИ

Всего рассматриваются три типа использования:

1. Использование земли в строгом соответствии с классификационными требованиями. Замена производится только с учетом положений кодов, обозначенных в документе. Надел, использующийся по-другому, является нарушением законодательства.
2. Условно разрешенный предусматривает неукоснительное выполнение действий, связанных вопросами изменения. Согласование с администрацией планов на дальнейшее использование земель, соблюдение процедуры регламента.
3. Вспомогательный дополняет первые два пункта.

Когда требуется изменить статус

Чаще потребность изменения обуславливается:

• продажей участка (земли с/х назначения дешевле, чем под ИЖС);
• принятием решения заняться определенным бизнесом (категория не разрешает возвести цех);
• строительством многоэтажек (земля предназначена под строительство с личным подсобным хозяйством);
• строительством коттеджного поселка (земля относится к категории сельскохозяйственных).

Как изменить

Через МФЦ или другие учреждения необходимо выяснить, какие видовые принадлежности доступны для надела. Запрашиваются три документа: выписка из ПЗЗ, план, справка о зонировании территории.В регламентах прописан состав ВРИ, а также указываются объекты и условия строительства.

Группа имеет свой список. Когда вид, который планируется получить, соответствует документации, можно запускать процедуру изменения. Следует соблюдать идентичность названия в соответствии с классификационным справочником.

Классификатор

При описании указывается разрешенная деятельность на участке, наименования объектов для строительства. Классификатор не делит наделы на категории, а также не выделяет видовую принадлежность. Названия в документации и по классификатору иногда различаются.

Документ дает возможность выбрать приемлемый вариант, он подробно описывает все возможности использования, включает вспомогательную деятельность, для которой установление видовой принадлежности не требуется. Например, “жилищное строительство” предполагает разбивку сада с плодовыми деревьями, ягодные плантации при условии, что на участке будет построен жилой дом.

Любая видовая принадлежность предусматривает размещение электролиний, водоснабжения, связи, опять же в единстве с домом.

Возникают и проблемные ситуации. Например, сложно получить разрешение на строительство жилого помещения на УФХ по причине того, что вид отсутствует в классификаторе. Администрации МО не выдают владельцам такой документации. Выручить может ПЗЗ муниципалитета. Возможно, что для территории, где находится участок, жилой сектор имеет статус условно разрешенного. Тогда основная разновидность меняется, и вопрос решается.

Классификатор недавно разработан, он призван упорядочить видовые характеристики, будут вноситься дополнения и со временем нестыковки исчезнут.

Замена зависит от нескольких факторов:

• наличие и действие ПЗЗ;
• существование градостроительных правил;
• к какому виду отнесен участок.

Если ВРИ условно разрешенной категории, то для его присвоения требуются публичные слушания. Для этого собственнику необходимо подать заявление, а муниципалитету организовать данное мероприятие. Правообладателем подготавливаются материалы, он проходит все процедурные моменты. По окончании слушаний муниципальная служба выпускает постановление об установлении соответствия испрашиваемого варианта виду использования по классификатору. Это правовая основа для регистрации в кадастре обновленных данных. Участниками слушаний являются жители МО, они выражают свое мнение. Решение об изменении может быть не принято по причинам, не устраивающим бизнесменов, жильцов рядом находящихся домов. Все отражается в итоговом постановлении.

Если на территории уже имеется зарегистрированный капитальный объект, то замена возможна только после изменения функционального его назначения. Например, в небольшом городке, в частном секторе, среди уже имеющихся домов выстроен новый. Но владелец не планирует в нем жить, а хочет перепрофилировать его в торговую точку. В классификаторе вид “Магазины” имеет следующее описание: капитальный объект, предназначение — торговля товарами, площадь — не менее 5000 м2. Владельцу следует взвесить все “за” и “против”, даже если регламент имеет эту видовую принадлежность. Существуют еще и технические требования, для торговых точек они очень жесткие:

• к проекту;
• удаленности от жилья;
• обеспечению безопасности;
• эксплуатационным нормам;
• к подъездным путям;
• к торговому залу.

Попытка преобразовать жилище в место для торговли на участке, имеющем соприкосновение с другими участками, на которых находятся дома, скорее всего не удастся.

Перепрофилирование зданий в объекты социальной направленности в секторах жилья разрешается:

• при примыкании строений к дорогам, улицам, относящимся к местам общего пользования;
• отсутствии запретительных норм.

К замене следует отнестись ответственно и всесторонне обследовать ситуацию.

Специалисты кадастровых компаний проводят подробные консультации, помогают в сборе документации. При необходимости проводят кадастровые работы, подают, получают документы и представляют интересы заказчика по доверенности.

Если участок находится на территории с градостроительными особенностями, изменение ВРИ лучше доверить специалистам. Это поможет сэкономить время, ведь процедура имеет много нюансов. Основное, что нужно знать:

• в выписке из ЕГРН указан вид разрешенного строительства;
• следует предоставить свидетельство о правообладании, заключение комиссии, учредительные документы, схемы;
• запуск процесса начинается с официального заявления на ихменения;
• публичное слушание проводится в обязательном порядке как часть административной процедуры.

Если было вынесено положительное заключение, владелец получает новый кадастровый паспорт и свидетельство Росреестра.

Перед началом процедуры следует рассчитать все параметры – в результате появится вывод о необходимости изменения или добавления ВРИ.

Где получить услуги

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. ВРИ ЗУ определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо обратиться в межрайонный отдел филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по г. Санкт-Петербургу или Ленинградской области либо через многофункциональный центр по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа.

Специалисты нашей компании помогут Вам разобраться в этих вопросах, проконсультировать и подготовить необходимые документы.

Кроме того, мы готовы взять на себя не только проведение кадастровых работ, но и подачу, получение документов и представление интересов по доверенности в Кадастровой палате и районных отделах кадастровой палаты, Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, Комитете по градостроительству и архитектуре, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, других организациях на любых стадиях оформления. Также мы помогаем с оформлением технического плана дома, квартиры или отдельного помещения, садового, дачного участка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

О стоимости выполнения работ Вы можете уточнить по телефонам нашего офиса:

Тел. +7 (812) 679-79-80, +7 (812) 679-78-80